租房最怕啥？

　　动不动房东就涨价！

　　不接受？那就卷铺盖搬家吧！

　　今后，房东不能再这么任性涨价了！

　　日前，市住建委会同市工商局起草了《北京市住房租赁合同》及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，并向社会公开征求意见。新版《北京市住房租赁合同》特别提出，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

　　与现行的2008年版的房屋租赁合同相比，本次征求意见的示范文本有如下特点：

　　1

　　合同的适用范围更具针对性

　　《北京市住房租赁合同》明确适用于住房，《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》则适用于房屋，包括但不限于住房。

　　2

　　住房租赁合同不再按成交方式区分不同版本

　　将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同，将涉及经纪服务的内容纳入到经纪服务合同。

　　3

　　合同更具引导性、操作性

　　细化了房源、合同当事人的信息内容，明示我市关于住房租住的有关重要政策，明确双方当事人送达地址及变更通知义务，更直接地引导合同当事人的租赁行为。

　　4

　　结合实践

　　在法律框架内尽可能地引导当事人主张自己的合法权利。包括：未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金；同时，合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金；承租人应当在合同解除后约定时间内搬离；以及合同当事人单方解除合同的具体情形等。

　　从合同的征求意见稿上看，这些约定条款更具体也更有针对性，通过明确的条款内容可以有效地引导当事人稳定租金和租期，尤其是有利于保障大多数情况下处于相对弱势的承租人的利益，将有利于稳定租赁关系。

　　1、租期内，房东不得单方向涨价！

　　合同中，租金标准会严格约定好：

　　未经双方当事人协商一致，房主不得在租赁期限内单方面提高租金；

　　合同提前解除的，房主应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金，租户也应当在合同解除后约定时间内搬离。

　　各位小伙伴很关心的押金方面，住房租赁合同中也明确：

　　押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。

　　2、不得群租，提前约定屋内最多住几人！

　　住房租赁合同中明确划定了每间房屋出租的人数。根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》的规定：

　　房屋用于居住的，人均居住面积不低于5平方米，每个房间居住的人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

　　整租时，也会约定好房屋居住人数和最高上限。

　　3、房子坏了谁来修？非租户原因，房东要及时来修！

　　对于这一条，合同中说得很细。租赁期内，双方当事人应共同保障该房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态。

　　对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非承租人原因而导致的损毁，承租人应当及时通知出租人修复。出租人应当在接到承租人通知后约定时间内内进行维修。逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担。因维修、更换影响承租人使用该房屋的，应当相应减少租金或延长租赁期。

　　因承租人保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损毁的，承租人应当负责维修、更换或承担赔偿责任。

　　承租人不得擅自改变房屋用途，不得利用该房屋从事违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

　　4、不能任性收房！原租户可以优先承租、购房！

　　很多小伙伴关心的房东收房时遇到的问题，也在合同中写得很清楚了。

　　比如租赁期满，出租人不再继续出租住房的，应当至少提前30日书面通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权。原承租人存在重大违约行为的除外。

　　再比如，在租赁期内出租人出售房屋的，应当在出售前约定时间内通知承租人且不得影响承租人正常使用该房屋。承租人应当在收到出租人书面通知后15日内明确回复在同等条件下是否行使优先购买权，逾期未回复视为放弃权利。

　　5、如何解约？

　　迟延交付房屋达到约定时间的；

　　交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全、健康的；

　　不承担约定的维修义务或不缴纳应当由出租人承担的各项费用，致使承租人无法正常使用房屋的。

　　更重要的是，遇到这种情况，房主还需要向租户支付违约金。

　　如果租户有这些行为，房东也可以提出解约：

　　不按照约定支付租金达到约定期限的；

　　欠缴各类费用达约定数额的；

　　擅自将房屋转租的；

　　擅自改变房屋用途的；

　　单间实际居住人数和人均居住面积不符合本市相关规定的；

　　拆改变动、损坏房屋建筑主体、承重结构或擅自改变房屋内部规划布局的；

　　保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损毁并拒不维修、更换或赔偿的。

　　同样，发生这种情况，租户也要向房东支付违约金，房东还可以要求租户将房屋恢复原状或赔偿相应损失。

　　采写记者：雅婧

　　听广播：AM828 FM100.6看微博：北京新闻广播

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