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随着北京核心区写字楼发展进入瓶颈期，

新兴地区价格下跌的优势越来越明显。

结果，新的股息开始分割旧的市场。

这看起来是一个很好的房屋所有权窗口期。

2019-1-11

最近，金融机构退出北京甲级写字楼的消息传开了。新闻指出，许多金融机构集中撤出北京甲级写字楼，原因如下：

首先，核心区域的租金正在上涨，这使得公司难以承受。其次，替代需求源于公司规模的扩大。第三，一些公司由于发展困难而面临破产。

显然，金融机构集中退租不仅有宏观经济因素，而且与近年来北京写字楼市场的复杂发展有着密切的关系。

多个信号表明北京写字楼市场确实即将发生变化。

核心区域市场高峰

在加固期，低洼地效应越来越明显。

定量变化有助于定性变化。事实上，北京写字楼市场的变化经历了一个漫长而相对复杂的过程。

近年来，北京主城区写字楼新需求不断上升。虽然近三年来，核心区和新兴区的新增供应都有所反弹，但进入市场后，新项目被迅速吸收，空置率仍在8%以下。供需矛盾依然突出，据太平戴维斯第一研究部预测，未来5年，由于受禁目录的影响，核心区土地供应日益稀缺，新增甲级写字楼供应量将逐年减少。耳朵。

同时，北京主城区10年以上优质写字楼存量已达一半以上，核心区写字楼面临着租金高、建设年限长、配套设施滞后等一系列问题。

在租金方面，数据显示，2018年第三季度，北京金融街、中关村等核心区域甲级写字楼市场平均租金连续6个季度年均增长，达到366.9元/平方米/月，租金指数分别年增长3.7%和11.4%。

供求矛盾和租金上涨已成为北京写字楼市场的阴霾，但这也给新兴地区市场带来了机遇。

一方面，核心区域市场已经达到顶峰，进入了租金巩固阶段；另一方面，价格低迷的影响也越来越明显。凭借在海淀翠湖科技园、丽泽等新兴区域建立的租赁、匹配、产品迭代等优势，成为核心区域企业溢出的首选场所。

租金不断上涨

没人能忍受。

核心区域的办公室溢出过程实质上是一个非集中化过程。其基本表现是存量与增量在总量、构成、时间和空间上的对抗。

以北京市海淀区中关村、翠湖科技园为例，这两个区的办公楼在很大程度上代表着北京市的核心和新兴地区，前者是核心地区的老存量，后者是新兴地区的新增量。

众所周知，中关村是北京早期规划的公园。经过20多年的发展，聚集了大批科技创新型企业和研究机构，整体发展十分成熟。

但在办公楼领域，成熟度成本是办公楼成本的飙升。

数据显示，中关村2017年净吸收率达到84.4%，比全市平均水平高41个百分点，空置率仅为1.2%。但实际租金却达到了令人吃惊的380.3元/月，比去年同期增长了6%。

在合并租金时，核心区写字楼面临着巨大的下行压力。与此同时，新兴地区的写字楼也开始稳步上升，并在未来表现良好。

很多企业都看到了这样的趋势，做了很好的规划，开始把重点放在离海淀山不远的后方翠湖科技园的绿色中心广场上，他们认为这里有一个更实惠、更具成本效益的租金。毕竟，中关村的两年租金实际上可以在翠湖科技园购买一栋像绿地这样的办公楼，这可以大大缓解租金过高带来的运营成本压力。

据华为公司驻广场合作单位介绍，绿地中心广场除租金较低外，办公成本也较低，去年为企业节省了大量资金，这是今年公司搬迁的重要原因。

中关村溢出加剧

海淀未来的发展方向是什么

中关村企业外溢似乎已成为必然趋势。

以IT、信息通信、电子等产业为主的国家级园区已由1996年的1万个发展到现在的100多万个，导致联想、三星、西门子、百度等信息服务和IT产业向上一个商业圈溢出。

对于大企业来说，核心区域的写字楼门票并不容易拿到，2007年百度拍摄上地商圈最后一块政府土地，百度大厦作为企业总部的建设意味着上地商圈告别了新的土地供应。

在外溢背后，不仅是土地供给困境的结果，也是写字楼市场购买群体思维深化的客观结果。

在新形势、新思维下，翠湖科技园绿色中心广场不仅体现了其租金竞争力，而且在交通、办公环境、未来发展潜力等方面都具有自身优势。

绿色中心广场所在区域的规划现已形成，该区域的未来价值见下表。

根据北京市早期的城市发展规划，海淀北部是未来发展的战略腹地和百万人口的卫星城，未来是中关村和北部新研发服务和技术创新聚集地，承担着新的使命，区域主要大力发展信息服务、新材料、新能源环保、信息通信、生物工程、新医药，沿着北青路开发的北部产业带，全面成熟，形成了航天城、生命科学园等综合园区。

交通可达性的不断提高，也从根本上加速了北京办公楼的去中心化进程。

由于地铁的开通和城市道路网的完善，核心办公区与微边缘区之间的界限进一步模糊。目前，处于微边缘区的办公园区往往比以前的核心办公区具有更好的办公氛围和环境，同时，获得人力资源的能力也大大提高。

因此，许多企业开始跳出中关村、上地等核心区域，进入绿色中心广场等新兴区域。

就绿地中心广场而言，地铁16号线距稻香湖路站仅100米，距中关村仅20分钟，距青海华北大高等教育园区仅30分钟。此外，还有一条北青路贯穿海淀西六环路至昌平，也是北京北部高新区的重要道路。

在这个层面上，绿色中心广场的交通不比中关村差，值得一提的是，这里的办公环境比中关村老写字楼要好。

为什么因为世界十大高楼中有近一半来自绿地，做一个写字楼是专家的家政技能。从大到总体配套规划，从小到层高、立面图、新风系统、物业等，绿地可以使行业处于领先水平。

如今，中关村和上地的外溢仍在继续。从这里往海淀以北看，高高的绿色中心广场似乎近在咫尺，在某个时刻，人们突然发现这座办公楼的灯光数量每晚都在悄悄地增加。

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