互联网可以改变许多传统产业，它能改变房地产产业吗
努力！
归根结底，房地产的思维与互联网完全不同。
本文将讨论这两个行业的思维为什么不能相交。
//房地产思维的核心是供给，互联网思维的核心是需求。//
如果我们只是用一句话来描述房地产的思维，那就是上面的那句话，核心就是要集中在供给上。
众所周知，在房地产业中，影响房地产的三个最重要的因素是位置、位置和位置。因为它是一个以土地位置为基础的企业，其核心区域总是稀缺的，而且该行业是无所不在的行政控制，所以房地产业的人对如何巧妙地工作有着非常深刻的理解。男人没有饭就不能做饭，有意识地调整思维角度，从供给做起。
房地产供应短缺会改变吗了解到房地产行业实际上是金融行业的一部分，根本就是钱，房地产就是钱，从广义上讲，房地产满足了货币、交易媒介、会计工具、价值准备金三大功能。房地产可以作为金融资产的抵押，在一定程度上，它是一种发行货币的工具。供给限制的核心也是货币流通的限制。
人多地少，这是谎言。想象一下，如果核心位置的成交量比率得到自由化，城市将如何变化。如果房价持续下跌，对金融体系的影响有多大或许世界将很快进入由美国次贷危机引发的金融危机状态。
因此，限制住房供给是各国当前政策选择的结果。由于房地产的特殊自然禀赋（如货币），它已被所有人选为货币的一部分。
目前，这一体制改革似乎没有更彻底、更革命性的方式，事实上，政府对这一体制进行了认真的保护。可以看出，政府对农业用地的直接挂牌和利用非常谨慎，实际上是对金融体系稳定性的关注，也是对控制新资金、稳定资产价值的要求。
从供给有限的前提出发，房地产业的核心是研究如何充分利用供给，而不是研究如何充分满足需求。
这种思维会导致房地产思维下的许多不同的做事方式。例如，房地产相关商业模式的研究通常基于项目。只有当项目定位明确时，商业模式的研究才有意义。空对空研究模型的研究往往受到供给端缺乏合适的供给目标的制约，从而导致研究失去参考。
在供给不足的限制下，如何垄断也是一种常见的思维方式。在供给不足的限制下，我们应该学会利用垄断来赚钱，例如土地招标就是一个典型的例子。在土地招投标中经常出现不合理的招投标，价格也显得不合理。但当最终项目销售时，你会发现，在供应不足的前提下，高价格往往在某一点或某一区域形成部分垄断，最终实现了不合理的价格。
从一个典型的以供给为基础的思路来看，房地产行业普遍存在地价过高的现象，很多开发商把昂贵的土地当作豪宅，这听起来不合理，但从供给的角度考虑是一个可行的选择，买地很贵。按照我们应该做的，以客户接受的价格销售，并承认损失，这是一种普遍的做法。这是一种从需求和供应充足的角度来思考的方法。但房地产开发商往往不这样做，土地很贵，一般做的豪华房子比较贵，标价一个成本加上一个微利的价格，并争取卖给更实惠的客户，当整个地区供不应求时，往往做得很好。房地产经纪人相信他们已经完成了价值发现，这实际上是一种充分利用供应不足来实现利润最大化的方法。
//房地产思维还包括对规模效应的忽视。房地产行业没有规模效应，几乎没有固定成本，几乎所有的可转换成本。//
当我们把房子的价格拆开时，我们可以看到，最大的价格（占三分之一以上）是土地成本，其次是建筑安装成本，其次是杠杆带来的财务利息成本，其次是税收+企业利润，最小的是管理、营销和研发成本，这样的成本结构决定了房地产企业几乎没有规模经济效应。
严格按建筑面积购买土地，一平方米为一平方米的价格，没有任何规模经济效应，影响土地价格是机会因素等，同样，税收也没有规模经济效应。
建筑安装成本基本上是人工成本+材料成本，材料成本有轻微的规模效应，劳动力成本在目前的老龄化环境中，甚至有一点不经济的规模；总的来说，这种维护成本没有上升是管理完善的标志。财务利率和利率有一定的经济性。规模效应，可能影响利率1-3%，但与总金额和利息本身相比，规模效应不明显。
管理营销研发支出具有明显的规模效应，扩大规模几乎没有增加。不幸的是，这部分支出占太少，按目前上市公司的总体水平，约占总价格的5%。
这些成本结构导致了对房地产和电子产品销售的完全不同的敏感性，建立了一个假设模型，模拟了固定成本占手机50%和固定成本占住宅5%的情况下，中、大批量生产后的成本降低程度，可以看出住宅销售额急剧上升，但成本优化很少，但电子产品的差异是原来的几倍。
低固定成本和高变动成本的结构也决定了房地产公司的组织形式。无论公司规模多大，公司组织的核心都围绕着项目展开，而房地产公司实际上需要非常扁平，企业进行大规模的研发是非常困难的，目前，大型企业都在努力提高研发成本，增加后台的价值。但是，如果没有突破性的方式在前端创造溢价，研发只能从成本节约中获得产品，这不会超过整体5%的限制。
高变动成本的结构导致了在实践中观察市场份额的有效性，因为市场份额总是暂时的，事实上，在土地资源消费中，市场往往出现在一个城市或销售清单中的顶级开发商之前一年，由于资源获取不足，在几乎没有开发的情况下。在经营能力下降的情况下，两三年从销售清单上消失。跟踪。这种情况在消费行业很难看到（没有错误会被消除）。实际观察市场份额预测未来的市场格局远低于观察前端土地的垄断程度，并能更好地把握未来的市场格局。E市场趋势。
//房地产思维也体现在经验主义而不是数据驱动，更像是中医而不是西医。//
个人房地产项目投资非常大，所以事实上，即使是大公司的销售，项目的数量也将是数百个，客户的数量将是每年数万个，而互联网行业、大数据领域都在向数亿个样本数测量工具转移，这与市场无关。基础数据也不准确，主要依靠统计而不是自动生成，严重欺诈，严重滞后。
单个房地产项目周期很长，至少3-4年，项目产品的正误动作涉及多个因素，客户反馈点非常落后，不利于行业获得客户评价，快速响应需求。
房地产开发过程还涉及政策的影响，这是一个巨大的变量。政策的出台很难预测，实施的灵活性也很大。即使是宏观政策也经常出现U型转向。在这样一个剧烈变化的环境中，决策是复杂的，答案的冗余度极高。有时候，这本身就大错特错了。当时很多事情如何看待正确的事情，环境发生了变化，经过不正确的转变，当时错误的决定又被政策所唤醒。
房地产企业主长期以来都在实践，他们对宏观变化的心态非常信奉。行业研究和公司管理更像是中医药治疗，定性而非定量。价值意图优先于数据驱动。过去，在制定战略时，领导们说：他们还得看大势，作出重大判断，进行大选，事实上，在这些大势背后是一种无法精确表达的悲伤。
经验主义的坏结果是，行业的认知进步已经有很多年没有进步了。当我们发现经验仍然有用时，我们也知道经验变得越来越没有价值，因为经验主义导致认知同质性，我们很难找到自己独特的竞争优势。数据驱动可以依赖的数据在哪里哪些变量和长周期没有改变看看国外的建筑和房地产行业，也是最粗糙的行业之一，这是行业的本质吗或者还有改进的空间吗事实上，业内人士都在思考这个问题。最常见的思维方式是：房地产行业是如此粗犷，也如此有利可图，如果能进行精细的转型，那么潜力有多大
//这是一个谁改革谁的问题。//
事实上，房地产问题不仅仅是房地产界人士的担忧，2014年，雷军问余亮能否将房价降低一半。由此可见，互联网行业一直在考虑对房地产行业进行改革。
互联网是一个特别充满活力的行业，随着2014年的氧气热潮的开始。回顾过去，互联网公司试图用互联网思维改造所有行业，实际上，互联网+是改造所有具有互联网思维和互联网能力的行业。转化的成功是建立在转化失败被撤回的基础上的。
但是回首雷军的问题，答案其实不是，因为雷军是一个典型的基于需求的问题，从互联网转型行业的历史案例来看，如果行业是需求驱动的，一般的互联网企业都能成功转型，传统企业往往会失败，但如果是供给驱动的话。Riven，互联网公司往往很难理解行业规则，在过去的几年里，商业流通（消费品）、消费品（瑞星）、共享OFO、中介业（爱情之家、幸运之家）等，所有行业都通过互联网+实验进行了测试。我们可以看到，互联网对需求有着巨大的影响，但不幸的是，它不能解决供应约束的问题。几乎所有互联网转型失败的行业都存在，供应瓶颈是一个特征。
房地产行业是另一个例子。世界上最大的房地产公司都在中国（包括香港、中国）。房地产巨头已经开始转变其他行业，成为中国第一个主导产业。例如，恒大改变了足球产业，在足球领域投入了大量资金。然后他们垄断国内最优秀的球员，花钱引进能来中国的最好的外援。不对称的优势，取得了爆炸性的好成绩。经过苏宁、华夏幸福等拥有同样的模式，中国超级联赛几乎成了一个房地产企业联盟。足球已经成为一个房地产+模式扩张转型的好例子，常青大学后来进入，包括粮油、矿泉水、生活、新能源汽车等，碧桂园教育、机器人等。
事实上，房地产企业正面临着与互联网企业转型同样的困境。东风征服西风还是西风征服东风如果我们专注于供应，房地产思维就会获胜，如果问题集中于需求，互联网思维就会获胜。
从这个角度看，房地产企业没有所谓的转型，只是相关的多元化，如何充分发挥房地产企业在供给侧的优势，了解如何进行相关的多元化，这是符合房地产基因的，依靠房地产能力是最具可操作性的。做适当的事。
对于房地产开发商来说，不是教育、养老、医疗和工业，而是教育性房地产、养老、医疗性房地产和工业性房地产，只有在供应侧竞争激烈的领域，才能充分发挥对供应的深刻理解，才是房地产开发商的竞争优势。
资料来源：Newway（ID:Newway 20140228），本文经原作者授权。
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