2月18日，住房和建设部发布《关于住房和城乡建设领域强制性工程建设规范（城乡供水工程规范）》等38项全文公开征求意见的通知，其中《住宅工程标准（试行）》第2.4.6条。小齿轮）要求住宅在公寓使用范围内交易（以下简称本条款），引起业界广泛关注和讨论，广东省住房协会市场研究部也认真研究了意见草案。

关于规定的目的

首先，草案明确了为保证住宅项目的安全性、适用性、宜居性、绿色和耐久性，规范住宅项目的规模、布局、功能、性能和技术措施，是建设过程中技术和管理的基本要求。住宅项目的操作、使用和维护。

第二，意见草案的起草说明表明，本文是居民关注的焦点，关系到每个居民的切身利益，目前我国的住宅建筑主要是按建筑面积交易的，因此同一项目的建筑面积相同，内有不同的使用面积。这套公寓，加剧了人们之间的矛盾，由共享区域受伤。

综上所述，制定本规定的目的是消除共用区域内的受伤人员与受伤人员之间的矛盾，这是住宅工程施工、使用和维护过程中技术和管理的基本要求之一，对该条款能否达到预期目的进行了探讨。OSE，可以进一步探索。

共享面积的测量

国家建设部、国家质量技术监督局于2000年8月实施的《财产调查标准》（GB T 1796.1-2000），适用于产权、产权登记管理、房地产开发利用、交易、税务、收费，并提供数据和信息。用于村镇规划建设。它是各级建设和房地产行政管理部门的财产调查和产权工作，是出生登记管理等工作的主要依据。

根据《房地产测量规范》，已竣工公寓建筑面积包括内建面积和共用建筑面积，其中，内建面积由内建房屋使用面积、内建墙体面积和内建阳台建筑面积组成，整栋建筑的建筑面积减去在整栋建筑的每一套建筑面积中，对独立使用过的地下室、车棚、车库、门卫室、管理室、人防工程等建筑面积进行推演，即整栋建筑的公共建筑面积。

对共用建筑面积的处理原则，产权当事人对单独的文件、协议有法定权利的，依照文件、协议的规定执行；没有文件、协议划分产权的，按照建筑物面积占建筑物面积的比例计算。e有关房屋按比例分配，其分配公式如下：

δSi＝K硅

k=（delta si）/si

式中，delta si为各单位分配的面积，k为面积分配系数，si为各单位分配的面积，_delta si为各单位分配的总面积，_si为各单位分配的总面积。

房屋交易中，有关标的的面积必须由符合要求的测绘机构通过预测和实际测绘提供。其中商品房价格备案、预售、预告登记、在建工程抵押等面积为预测面积，房地产登记面积为实际面积。

由此可见，在商品房买卖合同或产权登记的各类区域，均由具有测量资质的机构按照《财产测量标准》进行测绘。共享区域有严格具体的测量规范，而不是由开发企业独立测量。

此外，《商品房销售管理条例》（建设部令2001年第88号）第20条规定，如果价格是以建成区或建成区为基础的，当事人应在合同中约定如何处理合同约定区与合同约定区之间的差错。产权登记区。合同没有约定的，约定处理原则。第二十一条规定按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定设定的建筑面积和分摊的建筑面积，以及处理办法。NT方法是当集合内建筑面积不变，且集合内建筑面积与集合内建筑面积之间出现误差时。

共享区域内人员受伤的可能性

1。商品住宅小区是必不可少的

意见稿中所谓共享面积，是指《物业测量标准》中住宅建筑的共同建筑面积。包括电梯井、管井、楼梯井、垃圾通道、变电室、设备室、公共大厅、走廊、地下室、值班警卫室等，服务于整个建筑的公共和管理用房建筑面积按水平投影面积计算，包括套房与公共场所之间的隔墙。IC建筑，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半建筑面积。上述共享面积是保证住宅功能完整性的必要组成部分，除非是一个单独的住宅，否则共享面积必然存在。

《商品房销售管理条例》（建设部令2001年第88号）第18条也明确规定，商品房销售可以按单位或建筑面积计算，商品房建筑面积由内建面积和分摊建筑面积组成。建成区为独立产权，共用建筑区为共用产权。根据法律法规，买方有权利和责任，可以看出，共享区不会因为内设区而消失。

2。一小部分土地可能不利于人民。

根据《房地产调查规范》中的分摊建筑面积计算公式，分摊建筑面积的大小与单套公寓总建筑面积和整栋建筑的面积呈正相关，与参与分摊的每套公寓总建筑面积呈负相关。例如，在相同的设计标准下，二层和四户的共用系数一般大于二层和六户，但前者的舒适度一般优于后者，另一个例子是两部电梯和四户住宅的设计。两个普通电梯建筑的分配系数可以小于至少一个可容纳担架的无障碍电梯建筑的分配系数。两栋楼居民的日常生活舒适度差别不大，但前者可能支付需要急救的人的生活费用，可以看出，在合理规范的前提下，小面积的公共分享既不利于人民，也不伤害人民。

三。这种处理方式与公共区域内的人身伤害无关。

诚然，与建筑面积的交易会导致同一个项目的建筑面积相同，集合内使用面积不同，同样，同一个项目的建筑面积的交易也会导致同一个项目的建筑面积相同，建筑面积不同，但这两种情况的出现与交易方式无关。如上所述，共享区域客观存在，具有严格的测量标准。由此可见，住宅总建筑面积=内建面积+共有面积，虽然交易方式不同，但同一套公寓的总建筑面积、内建面积和共有建筑面积是相同的，也就是说，与建筑面积的交易不一定加剧损害住宅总建筑面积的矛盾。共用区域内的人员和与使用区域内的交易不得排除共用区域内的受伤人员。

那么，为什么会有一个误解，即公众共享区伤害了人民

《商品房销售管理办法》第十八条规定，按套（套）价或者按套内建筑面积计价的，应当在商品房销售合同中注明建筑面积和合用建筑面积；不需要按套（套）价的，应当在《商品房销售管理办法》中注明。一套完整的建筑面积，应标明套内建筑面积和分摊的分摊建筑面积，可能导致部分建筑面积的计价（交易），不清楚套内面积和分摊面积，但买方认为该建筑面积是套内面积，导致误会和争议，可能是最终加剧同一地区伤者与人民之间矛盾的主要原因，当然，在任何行业都存在一些不规范的案例，这些案例的影响在公众舆论的聚焦和放大后是不可忽视的。

关于消除共用区域人员伤害的建议

综上所述，消除共享区域内受伤人员与受伤人员之间矛盾的草案的起点值得肯定，但很难通过使用集合内的区域来实现交易，鉴于对草案意见和公众共享区域的误解，我们建议：

首先，意见稿第2.4.6条对于在公寓使用区域内交易的住宅建筑应删除，因为意见稿属于技术规范，限制了建筑行为，限制对象是住宅项目的建设单位，本条属于T类。交易，不宜列入2.4使用和维护，而《商品房销售管理办法》已明确商品房的销售可按建成面积或建成面积计算，即按建成面积允许交易。

其次，对《商品房销售管理办法》进行了修订，要求商品房销售合同上标明商品房总建筑面积、总建筑面积和共有建筑面积。

三是加强共享区的计量规范和积极宣传，根据建设部《关于实施和加强房地产测绘管理的通知》（建设部2000年第166号），各级建设和房地产行政主管部门要加强共享区的计量规范和积极宣传。重点加强房地产测绘和产权管理人员的培训，通过多种方式组织房地产开发企业营销人员和房地产中介机构的培训，同时通过发表文章、张贴标语、发布宣传材料和开展咨询等形式，加大对股份领域的积极宣传和引导，促进社会监督，维护房地产市场秩序。

来源：接口

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