追忆の瞳～Lola西城秀树 - 永远最爱LESLIE原装日语金曲

配合某商业研究媒体采访，关于大宁商圈的未来。

有说：温故而知新。

于是，我们好好回忆了一番——

从共和新路广中路到大宁，

从闸北区到静安区，

从房价每平米7000元到如今的（每平米）10万+。

抛开采访不谈，也抛开大宁不谈，就选题而言，对于和地产有关的未来预期，住宅涉及得更多更广，为商业乃至商圈算命的并不多，或者说就算偶尔有之，也是更多用住宅的方式来进行——无外乎区域规划、市政配套、政策利好，但商圈完全照抄总有些“穿均码校服”的尴尬，不是不可以，总是不妥贴。

商圈研究，该有自己的方法论。

先讲一个“寻找终端消费者”逻辑：

商圈是由商业构成的，

商业最终由人来消费的，

人是分为流动人口和常住人口的，

不仅和交通有关，更和房子有关。

问题或者说误区来了：

今天10万/㎡的房子，是不是必须匹配中高端商业了呢？

就市论事的主观和片面，在这个环节暴露无遗。

仅以大宁为例：

上一段落说了，今天的大宁是以前的共和新路广中路板块，这里的住宅发展历史或有挂一漏万，但今天的现状是可以“俯瞰这一平方公里来简述的”：

1、 最早是老闸北的工业区，如今叫市北高新园区；

2、 早期，周边主要以80年代老公房为主，到今天房龄差不多35岁+；

3、 后来通了地铁一号线，架空了南北高架大动脉

4、 市政建起了大宁灵石公园，搬来了上海马戏城；

5、 区域商品房开发，是以扼守共和新路由南向北的两大门户社区为代表：先有新梅共和城，（过了几年）再有宝华现代城；

6、 2013年底，闸北排出了上海楼市的地王，即今天的金茂府地块，楼板价4.7万元，但当时其北面的某品牌社区，售价不过3万多；

7、 2014年，闸北宣布并入静安区；

8、 上个月，金茂府开盘，差不多单价十万了罢。

回顾这一通，不仅仅是怀旧，如上八大检索想要得出两个结论：

1、 今天，大宁消费者从老公房、次新房到金茂府为代表的豪宅，并存！并存！

2、 因为人的消费能级不同，所以【大宁商圈是高端商圈（定位）】并不准确。

关键词：并存。

因为并存，可以导致几个不代表，以防谬误：

1、 老公房售价4-5万，不代表此间居民是4-5万消费群，因为唯一自住房；

2、 次新房尽管如今售价7万多，但首批介入的成本单价可能1万，所以不能以今天的7万来衡量“自始至终型居民”的消费能力

3、 即使如金茂府，买入成本也从5万到10万，所以同一个金茂府，也有两种购买力。

至于未来，同样以大宁商圈为例：

（以住宅的眼光来评估未来的消费者升级，倒不失为一种可以嫁接的逻辑依据）。先看常住人口：

老闸北尽管一直以来都是上海老城区动迁的主战场，但大宁地区的可动迁量能，经过了过去十多年的各个（片区）击破，存量已经有限。

这个区域随着五大利好的推进：

（1）新静安区划落地

（2）市政规划兑现

（3）居住环境进一步升级

（4）久光为代表的高端商业进驻开业

（5）老工业外迁仅存有花园式低密度产业园区

存留在记忆中的闸北印象已经非常模糊：老公房就算不动迁也将被控制在一个非常有限的占比之中，老厂房实现了“制造外迁、总部留园”的分置，阻碍区域形象和发展升级的标和本，都已经成了被卸下的包袱。

至于房价，在未来这里的“市中心、新静安、中环内”复合定位系统里，新地块毫无疑问是高端，原有的新梅、宝华、明园、嘉华会形成次新房的四个代表。

而以金茂府为代表的几个品牌开发项目，应该守住并有机会和代言“新静安”，十万加的购房起步费，将全面崛起。

至此，改善置业的首选和终极选择，在该区域都可以被找到，起步单价在7-10万之间，并成为住宅消费的主要群体。

只有等到这个区域的常住人口升级换代基本完成（换手率大于50%），才可以说大宁的人口更新，实现了消费力的升级，这个周期可能5年都不止。

至于流动人口，一方面是地铁的完善和添加，另一方面是大宁商圈的办公楼升级，来实现区域流动人口的消费能力，这又是一个复合极速体育NBA直播怎么样_jrs直播的网址_极速体育下载——不仅和写字楼品质有关，更和（被主动招商）集聚于此的企业类型、业态、发展区域有关，员工的收入和消费，都依仗着这“皮之存&毛焉附”的逻辑。

关键词还是：并存。

大宁商业广场、协信和久光，你很难界定哪种商业或消费力是主流，因为这里的消费人群，“正在从高中低混杂，向中高端净化”。

投档：低端商业被分尸

按照上面的推理，只能定义和展望商业的未来，但商业的钱景呢？

有两个心理现象要被考虑到：

一是高端商业的顶层吸附

——除非是最近十年架设起来的全新豪宅区，否则高端商业只能是“弱水三千只取一瓢”地占份额，对高端商业而言，早进入就能早接手有限的高端人群，所以久光进大宁前几年看起来有风险，如今属于有远见；

二是消费者的购买意愿升级

——以大宁这种城市更新方式的区域升级，其实和大多数区域相仿，所以高中低购买力人群混杂，从人群的消费喜好和习惯而言，低端未必只去低端（商业体），低端主动向中端靠拢，低端反而被网购和社区商业所分尸；

如此一看：高端和中端都有机会，以大宁为例，不仅有代表性而且有正面逻辑。那么，低端逐步被淘汰和稀释是不争的事实，取而代之的是社区商业的抢班夺权：家门口的便利消费，都可以通过网购实现，穷人也有懒的权利和习惯；

越来越多的社区商业被餐饮和亲子为代表的服务所占领，他们（相比商场）的优势是距离，就近消费就近实现，配合价格和社区感。

这次采访只是在微信上语音进行，但事后引发很多联想和思考，以大宁为例但对于很多同类发展中区域，都具有举一反三的思考逻辑，说到底还是房价→人群（筛选）→消费力→商业配给。

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