原标题：北京首个共有产权房来了，比周边项目便宜58%。

作为北京市第一个共有产权住房项目，北京朝阳区锦都家园共有产权住房项目于9月30号举行公开摇号。

超过12万户家庭将参与这个项目的427套共有产权住房摇号。这个项目的共有产权房均价22000元/平米，比周边每平便宜3万元左右。

这标志着北京的共有产权房制度正式落地。

共有产权房均价22000元/平米，

远低于周边二手房价格

北京第一个共有产权住房项目位于朝阳区朝阳北路黄渠地铁站附近，房源总套数427套，均价22000元/平米，远低于周边二手房五六万的价格。

此前，申购家庭已经完成了申购及联网审核，最终确认可参加摇号的家庭为121182户。

此次销售针对两类符合摇号条件家庭

121182户可参加摇号的申购家庭中分为两组：

第一组为北京市朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的北京其他区户籍无房家庭，共95961户，面向该组家庭的房源共计299套，平均每320个申购家庭中有一个家庭能中签；

第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍家庭，共25221户，面向该组家庭的房源共计128套，平均每197个申购家庭中有一个家庭可中签。

房子产权个人与政府对半分

30日摇号的首开保利锦都家园，共有产权住房的地上建筑面积约3.6万平方米，两居室面积主要约为76至90平方米，三居室面积主要约为81至90平方米，共有427套房源，所有房源面积均不超90平方米。

按照此前发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房是购房人与政府按份额共有房子的产权，其中政府产权份额交由代持机构。根据公告，锦都家园项目的代持机构为北京市朝阳区住房保障事务中心。该项目单套住房的购房人产权份额比例为50%，朝阳区住房保障事务中心代表政府持有另外50%份额。

产权份额是如何确定的？

根据共有产权住房的制度设计，产权比例设定的原则是“多出多得，少出少得”，真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这个总体要求，促进社会公平。

根据北京市出台的管理办法，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。

以锦都家园项目为例，评估机构评估出来该项目周边同地段、同品质普通商品住房目前的价格是每平方米5.6万元。

因此，在政府一定让利的基础上，最终确定22000元的房屋销售价格，可以在这个项目占有50%的产权。这50%，也是个人持有产权份额的底线。

据介绍，未来共有产权房的个人产权份额比例按照5个百分点一个档位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%，一共10档。

业内人士：共有产权住房正式走入市场

国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，共有产权住房不是新事物，但它是对过去产权型政策房的全新升级。其中一个重要区别是这次的共有产权是“低门槛进入、高门槛退出”。

按照北京市的计划，今后五年，将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。

在25万套共有产权住房中，包括转化剩余未售的2.3万套和原计划建设的自住房。

共有产权怎么买？如何卖？

所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

单身满30岁家庭成员无房可申请

按照北京市的政策要求，单身家庭申请人年满30岁，已婚家庭的成员名下均无住房的，都可以申请购买共有产权住房。

非北京户籍的无房家庭，也可以申购，但具体条件由各区确定。从目前的要求看，应该至少要符合在北京有购房资格并在项目所在区有稳定工作等条件。

离婚未满3年等情况不得申请

而申请家庭签了住房购买合同、征收拆迁安置房补偿协议的，不能申请购买共有产权住房。家庭有住房转出纪录的、夫妻离婚后未满3年的、家庭有违法建设行为的，也不能申请购买共有产权住房。

另外，需要注意的是，假如购房人选了房又不要了，而且出现了两次以上，那3年内将不能申请共有产权住房了。

共有产权未满5年不能卖

共有产权住房买到手之后，未满5年的不许转让。买房超过5年，才能转让，转让的时候，可以按照市场价格转让你持有的部分，代持机构有优先购买权。

如果代持机构放弃购买权，购房人可以把持有的部分卖给其他符合条件的共有产权申请家庭。简单说，共有产权住房当中，政府持有的部分是不卖的，购房人只能把持有的部分卖给其他家庭或者卖给政府。

来源:央视新闻、央视财经

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共有产权房真的那么神奇？真实用意在这里，细思极恐……

2017-08-05 09:28

近日，北京市出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。根据意见稿，北京市的“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

北京市推出的“共有产权房”主要供应给符合限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中一个最大的亮点是，非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。

按照北京市有关部门的解释，北京市的“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。

根据意见稿的规定，共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

简单归纳，共有产权最大的特点是：

1、非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%；

2、政府和购买人共同享有房屋的所有权（产权非一次性让渡，而是逐步让渡）；

3、申请条件极其严格（纯白户），“犯过错”的还会有周期处罚；

4、在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。

1

哪有那么多震惊和重磅

第一，这不是新鲜事，也不是北京首创。

2007年江苏淮安首次推出了替代经济适用房的“共有产权房”模式，而后开始全省试点，上海也在2013年开始实行。

翻看“共有产权”历史，事实上在2014年住建部已经明确试点城市。上海到今年已经推出6批“共产房源”。而北京试点后，推出的是自住房（主要针对北京本地人）。

而北京此次意见稿，已经明确说明了：是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

也就说，这次政策调整，是因为以前北京共有产权试点不彻底，这次政策进行微调，把欠的功课补上。也就是把外地人，哦，不，新北京人划进来，仅此而已。

第二，还有很多变数。

关于申请资格，原文是：

房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件有待进一步规定

这有好几层意思：

第一层，排序依次是本区京籍+本区工作，非本区京籍+本区工作，和本区社保/个税+本区工作；

第二层，前两个排序的申请条件已经确定了，但是非京籍的申购条件，还有很大变数。

直白一点，如果你是非京籍，申请条件很可能会更加苛刻。而怎么界定，现在并没有说。

第三，有人高兴，有人苦恼。

这个意见征求稿，更多的是给符合条件的外来纯白户，新北京人，划了道政策口子，让这部分人在北京买房看得到希望。

苦恼的是，他过滤了一大批人，尤其是老北京、85前赶上低房价没上车的人士。他们恐怕没戏了。不过这些人，来北京这么多年，该买的有能力买的，都买的差不多了。没买的，可能出于压力，也离开一部分了。

高兴的是，85后、90后以及00后，都有一点机会，好好珍惜自己的信用，好好努力。但是问题也来了，共有产权房仍然是需要首付的，尽管这个首付比周围的低，但是它也是首付。所以也不要高兴太早，低下头，努力赚钱才是王道。

第四，政策，仅仅是政策。

任何你看不懂的价格背后，追根到底是人性！你永远不知道和你一起争抢食物的对手是谁，这样的对手究竟有多少个，他们的实力如何，他们会因为想得到食物做出什么样的举动。

都说深圳最具包容性，口号最响亮，号称落户条件最宽松，比绝大多数城市都容易，机场边上都霸气的写着“深爱人才 圳欢迎你”。然而，申请条件宽松的深圳，每年却又在严控人数指标，今年大概1万人。

北京共有产权的落地，不过是给成百万的新北京人，抛出了新的食物。那作为个体，你首先思考的，不应该是“北京房价要降了，暴风雨来了”，而是“我有什么实力，能竞争过上百万的对手”。

房价只是竞争结果的表象。房价的高低又如何？它不能改变你在族群中的竞争位置。

高考时一本线580，而你考了550，心想要是分数线550以下该多好。诚如你所愿分数线降了，你就能考上么？天真……

2

说到底，“共有产权”这个事儿，大概的意思就是，房价还是那个房价，只是相当于政府和个人合伙买房，按出资比例占股份。比如周边的房价是1万元1平方米，购房人想买房，政府统计了一下，发现这片的购房者普遍只能出得起7000元每平方米，那简单了，就7000元每平方米卖给你，不过购房者只能占70%股份，剩下的30%归政府。

那么，这30%政府出钱吗？很显然，不是。在土地出让的时候，政府应该会在地价上做文章，降低土地转让价，从而以这种方式“入股”。有人会说，这不还是相当于政府出钱了嘛。四点儿倒是觉得，这不应该叫政府出钱了，而应该叫政府少收钱了。用少收的钱作为投资款，占房产股份，这买卖，反正我觉得政府不亏。

这种方式，其实跟之前北京推出的自住房有些类似。只不过，自住房是固定比例——转让时需要补足房价上涨部分的30%，随后房本变为商品房，就可以自由转让了。注意，自住房要缴纳的，是收益的30%，也就是买时200万元的房子，卖时涨到300万元，需要缴纳的是100万元收益的30%，也就是30万元。相对而言还是比较划算的。

而“共有产权”，则是按出资比例分配。不管是出租还是出售，不管最终拿到多少钱，都要按个人和政府所占的“股份”分钱。同样是上面的价格的话，如果按三七分账，300万元的卖房款，个人可以拿走210万元，政府拿走90万元。也就是说，房价涨得越多，转让时政府拿到的钱也越多。

放长线，钓大鱼呀。

不过，对于刚需来说，共有产权房可以大大降低他们的购房门槛。先不说房子好赖，起码能让普通人有房住，这就是一个进步。另一方面，从交易价格上来看，共有产权房如果足够多，可以极大地拉低整个楼市的均价，在统计数据上来看，会漂亮很多。

3

房价会因此下降吗？

说了这么多，这个“共有产权”，会不会让房价下降？这个还真不好说。原因很简单，中国的楼市是政策市，用经济学知识来推测，经常会出纰漏。

打个比方，“共有产权”也算是一种政策，按照常理，一边是普通商品房，一边是同品质的共有产权房，虽然产权不一样，但政府放弃了共有产权房的使用权，对于刚需自住来说，住起来都一样，但是共有产权房的价格要低很多，很多刚需就会选择共有产权房。普通商品房不好卖，只能降价出售。

然而，然而，注意，重点来了。上面说了，中国的楼市是政策市，这个政策对于降低房价是利好，但架不住咱们的政策不仅多，而且多变，整个楼市的房价上涨下跌，光看“共有产权”，是万万不行的。

“共有产权”的关键在哪儿，还是在土地。政府供地多，房价自然就不会涨太快；供地少，房价当然会变着花样往上翻。说白了，房价跟“共有产权”的关系不算太大，倒是跟土地政策的关系非常紧密。

刚刚看到一组数据，《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》（下称《公报》）显示，5年北京的城镇住宅面积大约4.9亿平方米。虽然没有说套数，咱们可以小算一下，按80平方米/套，下来大概有600多万套住宅。再加上北京已经开发的大量“商住房”，真正可以用于住的房子会更多而《公报》还显示，2016年末北京市固定互联网宽带接入用户数达到499.4万户。

惊不惊喜？意不意外？

这里要说一下，这个数字是三大运营商的，还有比如歌华有线、方正宽带等第三方宽带商，他们的数据不太好说。

但是，宽带接入也不仅仅是家庭，商铺、公司、公共服务、政府部门，也都会接入。虽然499.4万户和600多万套没有太直接的对比关系，但是也能从某种程度上反应出来，空置房屋还有多少。

4

其他地区会不会跟进？

那么，“共有产权”会不会向其他地区推广呢？

作为全国房价的风向标，北京的楼市政策经常是各地学习的“榜样”。这次搞这个“共有产权”，没准还真有其他地方学习。不过，之所以搞“共有产权”，很大原因是由于北京的房价真的是太高了，五环内均价6万元每平米肯定是打不住，房子对工薪阶层来说遥遥无期。也就是说，“共有产权”的基础之一，是高房价。如果房价并不是脱离当地人均收入太多的话，“共有产权”推行的效果恐怕并不是太好，也不会成为当地政府的优先选择。

另外，还得说一下，四点儿并不太看好“共有产权”。其实，这个“共有产权”就是之前自住房的进化版。自住房的效果如何大家都看到了，摇号、抢，但是依旧很难满足需求。近几年北京的自住房供地不可谓不少，已经占据了普通住宅很大一部分比例，但对于北京房价的抑制效果，并不是非常明显。

更重要的，自住房的位置普遍比较偏远，而且，户型与商品房相比还是差很多，配套设施就更不用说了。羊毛出在羊身上，想要好的配套、好的房屋设计、好的房屋质量，还想少花钱，有多大的可能呢？

5

顺势，顺势

近期一系列楼市政策密集出台，让大家普遍摸不着头脑。楼市多方与空方，再次引发争论。

共有房权对于房价的影响，很抱歉，我们也无法做出预判。我们只会告诉你，“深夜突发”的这个政策，并没有那么“重磅”，这也不是什么革命性文件。吃瓜群众请看好手里的瓜，不要热闹没看到，瓜却没了。

作为一名弱小的个体，河边的一棵大树轰然倒塌，即使你认为它非常严重，甚至是致命性，会引发决堤的，但是呢，在树掉进河里的那一刻，你会发现，河还是这条河，该怎么走，还怎么走。

共有产权也好，租售同权也罢，如果有人因为一个小政策，就告诉你要影响整个房产利益链条，那这个人不是蠢就是坏。

事实上，保障房搞了这么多年，实际的住房问题没解决，名字却是一个个新花样迭出，从经济适用房，廉租房，到公租房，深圳发明的人才安居房，北京发明的自住房，房价还是照涨不误，穷人还是没房子住。

其实如果真想解决住房问题，就仿照新加坡的，房屋类型总共两种，一种商品房，一种祖屋，类似我们的经济适用房，价格比商品房低3倍，只要满足条件的人都能申请到，用公积金付首付，产权是自己的，如果想卖，政府优先回购，现在新加坡85%的人，不光是低收入者，大部分中产阶级，都是居住在这种祖屋里，真正做到了居者有其屋。

我们老说一线城市土地供给量不足，非常有限，但是对比一下新加坡的面积和人口，你就发现，这个说法是骗人的，新加坡只有710平方公里，560万人，面积只有北京的4.4%，人口是北京的25.8%。但新加坡的公民，根本不用为房子发愁。

只要真心想解决，就没有解决不了的。就看想不想干。名目繁多的各类保障房，都是安抚民心，给人希望，但最后都让人失望。

有的人说过去搞经适房，很多腐败，很多开着奔驰宝马住经适房，所以否定经适房，其实不是经适房不好，是我们的管理制度有问题，你如果规定哪些人可以买，不能买的人如果违规申请，需要判刑几年，罚款多少，你看还有人敢冒这个险不。

不想多说了，反正我是来泼冷水的，之前北京搞了自住房，好像没啥影响，到时候看看北京的共有产权房屋占的比例就知道了，能不能对市场构成影响，就看这个房屋供应的比例，如果每年在北京能供应5万套以上，那对房价还是有影响的哈哈，要看政府的决心了，现在喊口号没用，关键是如何做到。

房价，短期看政策，中期看土地，长期是人口。盯着政策并没有错，但在汹汹大势面前，政策的决定性作用，很小很小。

西伯利亚刮来的凌冽寒风，你站在自家门口，闭目深情等待，最终，也不过一场微风拂面。

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