土拍是一个项目开始的名列前茅步，从土拍的楼面价基本就能预估到未来的售价，那在济南，从拿地到开盘，楼盘是怎么来确定最终价格的呢？首先还是需要从以下几点来看。
起初我们需要明确价格、各类费用
    决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。
    一般来说，建房成本中土地费用约占20％，拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。总体来说，房价大致可分为四大部分：土价成本；建筑安装费；开发商经营费用；开发商经营利润。

其次得明确开发商定价的原则

    开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。
    这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

    从拿地到开盘，中间差价多少也与拿地配建要求有关，2018年1月29日，备受瞩目的刘智远片区地块迎来成交。最终刘智远片区9宗土地以833191万元的起始价成交，摘牌企业为银丰。楼面价6428元/平-7312元/平。这个楼面价在历下区来说可以说是非常低了，但是要求有些高。
    根据出让条件，这里要引入一所集医疗、科研及干细胞移植技术研究的三级综合医院；除此之外，开发商还要无偿代建刘智远片区的安置房，最造价约17亿元；负责建设和管理运营刘智远村生活保障房工程，投资约30亿；将配建4所学校，包括两所幼儿园、两所中小学，总价2.36亿元。两个地块因为高压线迁改入地，交付时间在成交后的四个月。

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